Стройтехнадзор

Для того, чтобы заключенный договор был действительным он должен быть составлен в формате, предусмотренном законом. Закон выдвигает целый ряд требований к договору – месторасположение, цена и проч. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. "Но порой, граждане полагают, что после получения ими свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости их права на данный объект являются незыблемыми", - поясняет директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Сергей Клименко. Однако это не так. Даже сделка, прошедшая государственную регистрацию, может быть признана ничтожной.

Как пояснила старший юрист юридической фирмы "Мегаполис Лигал" Елена Турецкова, ничтожная сделка признается недействительной независимо от решения суда (т.е суд выносит решение только о последствиях такой сделки), в то время как оспоримая сделка может признана недействительной только после признания ее таковой судом.

Основания для признания сделки ничтожной много. Например, недействительна мнимая сделка (т.е. сделка, совершенная лишь для вида) или притворная (т.е. сделка, которая совершалась с целью прикрыть другую).

"Примером притворной сделки может служить договор купли-продажи, прикрывающий договор дарения", - поясняет Елена Турецкова. Недействительна сделка, совершенная недееспособным гражданином. "Это довольно старый и известный способ мошенничества, – поясняет главный юрист-консульт компании "Аллтек Девелопмент" Светлана Воронина. – Впоследствии оспорить эту сделку довольно просто, а вот вернуть деньги – практически невозможно".

К числу оспоримых сделок можно отнести сделку, совершенную гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. В таких случаях приносится справка из психоневрологического диспансера и сделка аннулируется.

Однако, как отмечает Светлана Воронина, учитывая то, что большинство сделок совершается "в черную", то есть по схемам, позволяющим избежать уплаты налогов, вернуть уплаченную сумму полностью становится невозможно. "Недействительной будет сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон", - дополняет Елена Турецкова из компании "Мегаполи Лигал".

В случае признания сделки недействительной, закон обязывает одну сторону вернуть другой все, что было получено по сделке. При этом судебная практика стоит на защите прав добросовестного покупателя. Однако доказать свою честность в суде не так-то просто. Главное - доказать, что покупатель не знал о том, что продавец не имеет права распоряжаться имуществом.

На практике…

Как отмечает руководитель юридического департамента МИАН-агентство недвижимости Хая Плещицкая, самые распространенные случаи недействительности сделок на практике - это совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст.177 ГК РФ), под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ) или обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ).

"Еще один довольно дилетанnский метод: человек покупал земельный участок, у него вместе с деньгами забрали все документы, в том числе и три договора на регистрацию покупки, – вспоминает Светлана Воронина. – Доказать факт покупки без этих документов он, конечно же, не смог".

Главный юрист-консульт компании "Аллтек Девелопмент" вспоминает случай, когда человеку показали один участок при продаже, а фактически продали совсем другой. Поскольку мало кто может по координатам определить, тот ли участок ему показывают, мошенники просто воспользовались незнанием покупателя.

Также возможны случаи оспаривания приватизации не включенными в число собственников несовершеннолетними, отбывающими срок в местах лишения свободы, признанными безвестно отсутствующими. Иногда встречается случаи подделки завещания или доверенности на продажу квартиры.

"Были довольно громкие дела, когда квартиры продавались по доверенности от лиц, умерших ранее совершаемой сделки", - дополняет Хая Плещицкая. Или жилье при наследовании может быть передано человеку, который первым заявит о своих правах. Другой вариант – когда хозяин квартиры уезжает в командировку, быстро делается справка о его смерти, а квартира продается.

Однако, как считает Светлана Воронина, "во всех этих случаях мошенники используют не лазейки в новых законах, а простоту незнание покупателей". Настоящие лазейки предоставляет закон о долевом строительстве. После вступления в силу последней редакции закона застройщики перешли на вексельные схемы, которые далеко не совершенны.

Одна из основных опасностей для покупателя векселя заключается в том, что эти бумаги, выпускаемы застройщиками, на начальной стадии фактически ничем не обеспечены.

У владельца векселя (в отличие от акции или ПИФа) отсутствует право на информацию, то есть он не вправе запрашивать бухгалтерскую отчётность эмитента либо получать иную информацию, необходимую для оперативной оценки рыночной стоимости векселя. "Более того, вексель – это, прежде всего, денежное обязательство. Иными словами по окончании строительства держатель векселя не может требовать от застройщика предоставить квартиру, а имеет право потребовать возврата суммы, указанной в вексельном обязательстве, что даёт возможность застройщику фактически в одностороннем порядке увеличивать стоимость квартиры", – поясняет старший партнер юридической компании "Велес" Денис Братковский. Поэтому, по сути, закон о долевом строительстве подхлестнул использование более ненадежных форм участия в строительстве.

Еще один способ обмана покупателя – это инвестиционные контракты на покупку квартиры, которая уже была десять раз продана. "До этого были инвестиционные договоры, которые регистрировались в Департаменте жилья, и возможностей для мошенничества было меньше, – отмечает С. Воронина. – Теперь же мошенникам можно продать квартиры или дома сразу нескольким людям еще на этапе строительства".

Что делать?

По сути, основной риск при покупке недвижимости – это риск утраты права собственности. Чтобы этого не произошло, необходимо безупречно оформить свои права на приобретаемый объект недвижимости.

Для этого, как поясняет Сергей Клименко, покупатель должен потребовать предоставить ему не только свидетельство о праве собственности, но и запросить в Федеральной регистрационной службе выписку из Единого государственного реестра прав. Но и это еще не все. Необходимо изучить всю историю возникновения и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, проанализировать основания возникновения права собственности у прежних собственников.

"Учитывая юридическую безграмотность большинства потенциальных покупателей, можно порекомендовать обращаться к специалистам, – советует Сергей Клименко. – Пренебрежение этой возможностью не приведет к экономии, а, наоборот, повлечет за собой большие финансовые потери".

Квартира Дача Офис